5 Manfaat Utama Utama dari Membeli dan Memiliki Investasi Real Estat

Jadi … Anda mungkin bertanya pada diri sendiri, mengapa Anda harus membeli atau berinvestasi dalam real estat? Karena ini adalah investasi IDEAL! Mari luangkan waktu sejenak untuk membahas alasan mengapa orang harus berinvestasi di real estat. Jawaban termudah adalah akronim terkenal yang membahas manfaat utama untuk semua investasi real estat. Sederhananya, Investasi Real Estat adalah investasi IDEAL. IDEAL adalah singkatan dari:

• I – Pendapatan
• D – Depresiasi
• E – Biaya
• A – Apresiasi
• L – Leverage

Real estat adalah investasi IDEAL dibandingkan dengan yang lainnya. Saya akan menjelaskan setiap manfaat secara mendalam.

“I” dalam IDEAL adalah singkatan dari Penghasilan. (a.k.a. arus kas positif) Apakah itu menghasilkan pendapatan? Properti investasi Anda harus menghasilkan pendapatan dari sewa yang diterima setiap bulan. Tentu saja, akan ada bulan-bulan di mana Anda mungkin mengalami lowongan, tetapi sebagian besar investasi Anda akan menghasilkan pendapatan. Berhati-hatilah karena investor pemula sering kali membesar-besarkan asumsi mereka dan tidak memperhitungkan semua biaya potensial. Investor harus mengetahui dalam proses pembelian bahwa properti akan BIAYA uang setiap bulan (atau disebut arus kas negatif). Skenario ini, meskipun tidak ideal, mungkin tidak masalah, hanya dalam kasus tertentu yang akan kita bahas nanti.

Ini bermuara pada toleransi risiko dan kemampuan pemilik untuk mendanai dan membayar aset produksi yang negatif. Pada tahun-tahun booming real estat, harga-harga melambung tinggi dan harga sewa tidak meningkat secara proporsional dengan banyak properti investasi real estat residensial. Banyak investor naif membeli properti dengan asumsi bahwa kenaikan harga akan lebih dari mengkompensasi fakta bahwa hipotek dengan saldo tinggi akan berdampak negatif yang signifikan terhadap dana setiap bulan. Sadarilah hal ini dan lakukan yang terbaik untuk memperkirakan skenario arus kas positif, sehingga Anda benar-benar dapat mewujudkan bagian PENGHASILAN dari persamaan IDEAL real estate developer indonesia berpengalaman.

Sering kali, ini mungkin memerlukan uang muka yang lebih tinggi (oleh karena itu jumlah yang digadaikan lebih sedikit) sehingga arus kas Anda dapat diterima setiap bulan. Idealnya, Anda akhirnya melunasi hipotek sehingga tidak diragukan lagi arus kas akan datang setiap bulan, dan secara substansial begitu. Ini harus menjadi komponen penting untuk rencana pensiun seseorang. Lakukan ini beberapa kali dan Anda tidak perlu mengkhawatirkan uang di kemudian hari, yang merupakan tujuan utama dan juga imbalan karena telah mengambil risiko dalam membeli properti investasi.

Huruf “D” dalam IDEAL adalah singkatan dari Depresiasi. Dengan investasi real estat, Anda dapat memanfaatkan depresiasi untuk keuntungan pajak Anda sendiri. Apa sih depresiasi itu? Ini adalah metode akuntansi non-biaya untuk memperhitungkan beban keuangan secara keseluruhan yang timbul melalui investasi real estat. Lihatlah dengan cara lain, ketika Anda membeli mobil baru, begitu Anda keluar dari tempat parkir, harga mobil itu telah turun. Ketika menyangkut properti investasi real estat Anda, IRS memungkinkan Anda untuk mengurangi jumlah ini setiap tahun terhadap pajak Anda. Harap dicatat: Saya bukan seorang profesional pajak, jadi ini tidak dimaksudkan sebagai pelajaran dalam kebijakan perpajakan atau untuk ditafsirkan sebagai nasihat pajak.

Dengan demikian, penyusutan properti investasi real estat ditentukan oleh nilai keseluruhan dari struktur properti dan lamanya waktu (periode pemulihan berdasarkan jenis properti – baik residensial maupun komersial). Jika Anda pernah mendapatkan tagihan pajak properti, mereka biasanya membagi nilai taksiran properti Anda menjadi dua kategori: satu untuk nilai tanah, dan yang lainnya untuk nilai struktur. Kedua nilai ini sama dengan total “dasar” Anda untuk perpajakan properti. Dalam hal depresiasi, Anda dapat mengurangi pajak Anda hanya pada nilai dasar asli struktur; IRS tidak mengizinkan Anda untuk mendepresiasi nilai tanah (karena tanah biasanya hanya MENGHARGAI). Sama seperti mobil baru Anda yang keluar dari tempat parkir, itu adalah struktur properti yang semakin berkurang nilainya setiap tahun karena usia efektifnya semakin tua. Dan Anda dapat menggunakan ini untuk keuntungan pajak Anda.

Contoh terbaik dari manfaat mengenai konsep ini adalah melalui depresiasi, Anda benar-benar dapat mengubah properti yang menghasilkan arus kas positif menjadi properti yang menunjukkan kerugian (di atas kertas) saat berurusan dengan pajak dan IRS. Dan dengan melakukan itu, kerugian (kertas) itu dapat dikurangkan dari penghasilan Anda untuk tujuan pajak. Oleh karena itu, ini adalah keuntungan besar bagi orang-orang yang secara khusus mencari semacam “perlindungan pajak” untuk investasi real estat mereka.

Misalnya, dan tanpa menjadi terlalu teknis, asumsikan bahwa Anda dapat mendepresiasi $ 15.000 setahun dari properti investasi residensial senilai $ 500.000 yang Anda miliki. Katakanlah Anda mengalirkan uang tunai $ 1.000 per bulan (artinya setelah semua pengeluaran, Anda menjadi positif bersih $ 1.000 setiap bulan), jadi Anda memiliki total pendapatan tahunan sebesar $ 12.000 untuk tahun tersebut dari pendapatan sewa properti ini. Meskipun Anda mengambildalam $ 12.000, Anda dapat menunjukkan melalui akuntansi Anda dengan depresiasi real estat investasi bahwa Anda benar-benar kehilangan $ 3.000 di atas kertas, yang digunakan untuk membayar pajak penghasilan yang mungkin Anda miliki. Dari sudut pandang IRS, properti ini menyadari kerugian $ 3.000 setelah “biaya” dari jumlah depresiasi $ 15.000 diperhitungkan. Tidak hanya tidak ada pajak karena pendapatan sewa itu, Anda juga dapat memanfaatkan kerugian kertas sebesar $ 3.000 terhadap pendapatan kena pajak reguler Anda lainnya dari pekerjaan harian Anda. Properti investasi pada titik harga yang lebih tinggi akan memiliki kualitas perlindungan pajak yang lebih tinggi secara proporsional. Investor menggunakan ini untuk keuntungan mereka karena dapat mengurangi jumlah kena pajak terutang mereka setiap tahun melalui manfaat depresiasi dengan investasi real estat yang mendasarinya.

Meskipun ini adalah keuntungan yang sangat penting untuk memiliki investasi real estat, subjeknya tidak dipahami dengan baik. Karena depresiasi adalah subjek pajak yang agak rumit, penjelasan di atas hanya bersifat sepintas lalu. Jika menyangkut masalah yang melibatkan pajak dan depresiasi, pastikan Anda memiliki ahli pajak yang dapat memberi saran dengan tepat sehingga Anda tahu posisi Anda.

Huruf “E” di IDEAL adalah untuk Pengeluaran – Secara umum, semua pengeluaran yang terkait dengan properti dapat dikurangkan jika menyangkut properti investasi Anda. Biaya utilitas, biaya asuransi, hipotek, serta pajak bunga dan properti yang Anda bayarkan. Jika Anda menggunakan manajer properti atau jika Anda sedang memperbaiki atau meningkatkan properti itu sendiri, semua ini dapat dikurangkan. Investasi real estat disertai dengan banyak biaya, tugas, dan tanggung jawab untuk memastikan properti investasi itu sendiri bekerja dengan kemampuan tertinggi. Karena itu, undang-undang perpajakan kontemporer secara umum memungkinkan bahwa semua biaya terkait ini dapat dikurangkan untuk keuntungan investasi pemilik tanah real estat. Jika Anda pernah mengalami kerugian, atau dengan sengaja mengambil kerugian atas investasi bisnis atau properti investasi, kerugian (pengeluaran) itu dapat terbawa selama beberapa tahun terhadap pajak penghasilan Anda. Bagi sebagian orang, ini adalah strategi yang agresif dan teknis. Namun itu adalah manfaat potensial lain dari investasi real estat.

“A” dalam IDEAL adalah untuk Apresiasi – Apresiasi berarti pertumbuhan nilai investasi yang mendasarinya. Itu salah satu alasan utama kami berinvestasi di tempat pertama, dan ini cara ampuh untuk menumbuhkan kekayaan bersih Anda. Banyak rumah di kota San Francisco bernilai beberapa juta dolar di pasaran saat ini, tetapi di tahun 1960-an, properti yang sama sebanding dengan harga mobil yang saat ini Anda kendarai (bahkan mungkin lebih sedikit!). Selama bertahun-tahun, area tersebut menjadi lebih populer dan permintaan yang terjadi menyebabkan harga real estat di kota tumbuh secara eksponensial dibandingkan dengan beberapa dekade yang lalu. Orang-orang yang cukup beruntung untuk mengetahui hal ini, atau yang berada di tempat yang tepat pada waktu yang tepat dan terus tinggal di rumah mereka telah menyadari pengembalian investasi dalam 1000 persen. Nah, itulah arti apresiasi. Investasi apa lagi yang dapat membuat Anda memperoleh keuntungan seperti ini tanpa risiko yang meningkat secara drastis? Bagian terbaik dari investasi real estat adalah bahwa seseorang membayar Anda untuk tinggal di properti Anda, melunasi hipotek Anda, dan menciptakan pendapatan (arus kas positif) untuk Anda setiap bulan selama masa kepemilikan Anda.

“L” dalam IDEAL adalah singkatan dari Leverage – Banyak orang menyebutnya sebagai “OPM” (uang orang lain). Ini adalah saat Anda menggunakan sejumlah kecil uang Anda untuk mengontrol aset yang jauh lebih mahal. Anda pada dasarnya memanfaatkan uang muka Anda dan mendapatkan kendali atas aset yang biasanya tidak dapat Anda beli tanpa pinjaman itu sendiri. Leverage jauh lebih dapat diterima di dunia real estat dan secara inheren kurang berisiko daripada leverage di dunia saham (di mana ini dilakukan melalui opsi atau membeli “dengan Margin”). Leverage biasa terjadi di real estat. Jika tidak, orang hanya akan membeli properti ketika mereka memiliki 100% uang tunai untuk melakukannya. Lebih dari sepertiga dari semua transaksi pembelian adalah semua transaksi tunai saat pemulihan kami berlanjut. Namun, sekitar 2/3 dari semua pembelian dilakukan dengan tingkat pembiayaan tertentu, sehingga mayoritas pembeli di pasar menikmati kekuatan yang dapat ditawarkan leverage dalam hal investasi real estat.

Misalnya, jika investor real estat akan membeli rumah seharga $ 100.000 dengan uang muka 10%, mereka memanfaatkan 90% sisanya melalui penggunaan hipotek terkait. Katakanlah pasar lokal meningkat 20% selama tahun depan, dan oleh karena itu properti sebenarnya sekarang bernilai $ 120.000. Dalam hal leverage, dari sudut pandang properti ini, nilainya meningkat 20%. Tetapi dibandingkan dengan uang muka investor yang sebenarnya (“kulit dalam permainan”) sebesar $ 10.000 – peningkatan nilai properti sebesar 20% ini benar-benar berarti investor menggandakan laba atas investasi yang sebenarnya dibuat – juga dikenal sebagai “uang tunai atas uang tunai” kembali. Dalam hal ini, i200% -karena $ 10.000 sekarang bertanggung jawab dan berhak atas peningkatan nilai keseluruhan $ 20.000 dan potensi keuntungan keseluruhan.

Meskipun leverage dianggap sebagai keuntungan, seperti yang lainnya, selalu ada banyak hal yang baik. Pada tahun 2007, ketika pasar real estat berubah menjadi yang terburuk, banyak investor yang terlalu banyak memanfaatkan dan bernasib terburuk. Mereka tidak dapat mengatasi badai ekonomi yang mengoreksi. Berhati-hati dengan setiap investasi yang dilakukan akan membantu memastikan bahwa Anda dapat membeli, menahan, melunasi hutang, dan menumbuhkan kekayaan Anda dari keputusan investasi yang dibuat sebagai lawan dari belas kasihan dan keinginan fluktuasi pasar secara keseluruhan. Tentunya akan ada ledakan dan kehancuran di masa depan seperti yang didikte oleh masa lalu saat kita terus bergerak maju. Lebih banyak perencanaan dan persiapan sambil membangun kekayaan bersih akan membantu mencegah agar tidak rusak dan terpukul oleh efek samping dari pasar mana pun tempat kita berada.

Banyak orang berpikir bahwa investasi real estat hanya tentang arus kas dan apresiasi, tetapi lebih dari itu. Seperti disebutkan di atas, Anda dapat merealisasikan beberapa keuntungan melalui setiap properti investasi real estat yang Anda beli. Tantangannya adalah memaksimalkan keuntungan melalui setiap investasi.

Lebih jauh, akronim IDEAL bukan hanya pengingat akan manfaat investasi real estat; Panduan ini juga berfungsi sebagai panduan untuk setiap properti investasi yang akan Anda pertimbangkan untuk dibeli di masa mendatang. Properti apa pun yang Anda beli harus sesuai dengan semua huruf yang mewakili akronim IDEAL. Properti yang mendasarinya harus memiliki alasan yang kuat untuk tidak memenuhi semua pedoman. Dan di hampir setiap kasus, jika ada investasi yang Anda pertimbangkan yang tidak memenuhi semua pedoman, oleh sebagian besar akun Anda mungkin harus LULUS!

Ambil contoh cerita saya sendiri, mengenai properti yang saya beli di awal karir real estat saya. Sampai hari ini, itu adalah kesalahan investasi terbesar yang saya buat, dan justru karena saya tidak mengikuti pedoman IDEAL yang Anda baca dan pelajari sekarang. Saya naif dan pengalaman saya belum berkembang sepenuhnya. Properti yang saya beli adalah tanah kosong dalam pengembangan komunitas yang terjaga keamanannya. Properti tersebut sudah memiliki HOA (biaya perawatan bulanan) karena fasilitas amenitas yang bagus yang dibangun untuknya, dan untuk mengantisipasi rumah yang akan dibangun. Ada ekspektasi tinggi untuk potensi apresiasi di masa depan – tetapi kemudian pasar berubah menjadi lebih buruk saat kita menuju resesi besar yang berlangsung dari 2007-2012. Dapatkah Anda melihat bagian mana dari pedoman IDEAL yang saya lewatkan sepenuhnya?

Mari kita mulai dengan “aku”. Tanah kosong tidak menghasilkan uang! Terkadang hal ini bisa diterima, jika kesepakatannya adalah sesuatu yang tidak boleh dilewatkan. Tetapi sebagian besar kesepakatan ini tidak istimewa. Sejujurnya, saya telah mempertimbangkan untuk menjual pohon yang saat ini berada di lahan kosong ke pabrik kayu lokal untuk mendapatkan penghasilan aktual, atau memasang iklan tempat berkemah di Craigslist setempat; tapi sayangnya kayu tidak cukup berharga dan ada tempat yang lebih baik untuk berkemah! Harapan dan keinginan saya untuk apresiasi harga memblokir pertanyaan rasional dan logis yang perlu diajukan. Jadi, jika menyangkut aspek pendapatan dari pedoman IDEAL untuk investasi real estat, saya tidak memerhatikannya. Dan saya membayar harga untuk keangkuhan saya. Lebih jauh lagi, investasi ini gagal menyadari manfaat depresiasi karena Anda tidak dapat mendepresiasi tanah! Jadi, sejauh ini kami nol untuk dua, dengan pedoman IDEAL untuk investasi real estat. Yang bisa saya lakukan hanyalah berharap tanah itu mengapresiasi hingga suatu saat bisa dijual. Sebut saja itu pelajaran belajar yang mahal. Anda juga akan mendapatkan “pelajaran belajar” ini; cobalah untuk memiliki sesedikit mungkin dari mereka dan Anda akan menjadi lebih baik.

Comments and Responses

Your email address will not be published. Required fields are marked *